Rookgasafvoer: een stille zorg voor veel VvEs

Veel VvE-besturen komen er pas achter bij vervanging van cv-ketels of tijdens een MJOP-update: de rookgasafvoer (RGA) vormt een knelpunt. Of het nu gaat om collectieve kanalen of individuele afvoeren per woning, verouderde of ondeugdelijke rookgasafvoersystemen kunnen leiden tot veiligheidsrisicos, hoge kosten en lastige besluitvorming binnen de VvE.

Wat is het probleem precies?

Rookgasafvoeren zorgen ervoor dat de verbrandingsgassen van cv-ketels veilig uit de woning worden afgevoerd. In veel appartementencomplexen zijn deze afvoeren tientallen jaren geleden aangelegd en destijds afgestemd op oudere keteltypes. Moderne HR-ketels stellen echter hogere eisen aan de afvoer. Hierdoor ontstaan er bij vervanging vaak technische en juridische vraagstukken:

• Kan de bestaande afvoer het nog aan?
• Wie is verantwoordelijk bij collectieve systemen?
• Wat als sommige bewoners al een nieuwe ketel hebben en anderen niet?

Collectief of individueel: beide kennen risico's

Bij collectieve rookgasafvoer is de VvE als geheel verantwoordelijk. Deze systemen zijn vaak complex en een aanpassing vereist meestal unanimiteit of een gekwalificeerde meerderheid binnen de vergadering.

Bij individuele rookgasafvoer, bijvoorbeeld via geveldoorvoeren, lijkt het eenvoudiger. Toch kan het risico op koolmonoxide, lekkage of foutieve montage ook hier groot zijn, zeker als bewoners zelfstandig ketels laten vervangen.

Veelvoorkomende uitdagingen voor VvE's

• Vervanging van ketels stuit op beperkingen in de RGA
• Onvoldoende inzicht in de staat van bestaande rookgasafvoeren
• Verzekeraars stellen strengere eisen aan rookgasafvoerinstallaties
• Communicatieproblemen tussen VvE-bestuur en bewoners
• Geen structurele aanpak in het MJOP

Wat kunt u als VvE-bestuur doen?

1. Laat de rookgasafvoer inspecteren

Een technische inspectie door een gecertificeerd installateur of adviesbureau geeft inzicht in de staat en veiligheid van het huidige systeem.

2. Neem RGA op in het MJOP

Plan tijdig onderhoud, vervanging of aanpassing van rookgasafvoer mee in het Meerjarenonderhoudsplan. Dit voorkomt ad-hoc beslissingen en hoge onverwachte kosten.

3. Stel duidelijke richtlijnen op voor ketelvervanging

Zorg dat bewoners weten wat wel en niet is toegestaan bij vervanging van hun cv-ketel. Dat voorkomt ongelijke situaties en gevaarlijke aansluitingen.

4. Verken alternatieve oplossingen

Bij renovatie of verduurzaming kan het interessant zijn om over te stappen op collectieve oplossingen, een CLV-systeem of zelfs op een gasloze variant met warmtepompen.

Tot slot

De rookgasafvoer is misschien niet het meest zichtbare onderdeel van uw gebouw, maar wél cruciaal voor de veiligheid van bewoners en de toekomstbestendigheid van uw complex. Door als bestuur proactief te handelen, voorkomt u verrassingen en legt u de basis voor een veilige, energiezuinige en goed beheerde woonomgeving.